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Acheter une maison de gré à gré ? Quelques conseils

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20 janv. 2022 à 08:30Temps de lecture3 min
Par Marc Van Beneden

Une vente de gré à gré, c’est une vente qui se fait entre deux personnes. Cela peut paraître simple mais il y a des choix à faire ou à ne pas faire. Les conseils de Marc Van Beneden, notaire, à travers deux cas vécus.

 

Cas 1 : Acheter au nom des enfants, une mauvaise idée ?

Comment créer la haine entre ses enfants ? Comment vouloir bien faire et tout rater ?

Charles et Léopoldine décident d’acheter un appartement à la mer. Ils l’achètent aux noms de leurs filles, Sandrine et Myriam.

Leurs deux filles n’ont pas 40 ans et ont des enfants… " C’est formidable l’air de la mer pour les petits enfants ". Les parents ont hérité d’une somme de leurs parents prédécédés. Donc, cet achat avec l’argent des grands-parents de leurs filles leur semble une idée lumineuse.

Ils trouvent l’appartement à Coxyde pour un prix de 150.000 euros. Les parents complètent la somme héritée et la verse chez le notaire. Mais ils sont bien là, le jour de l’acte chez le notaire, avec leurs filles qui achètent la pleine propriété de l’appartement à Coxyde.

Charles et Léopoldine estimaient que seules leurs filles et leurs petits-enfants devaient profiter de cet appartement. Elles devaient apprendre à s’organiser, à prendre en charge un appartement. Mais il y a des frais : le précompte immobilier, les charges de copropriété, déclarer le revenu cadastral dans les deux déclarations d’impôts, payer les taxes sur seconde résidence…

Cadeau pourri ? Dans une autre famille cela aurait pu marcher, qui sait ? Mais ici cela a été l’enfer. Les relations entre les deux sœurs sont devenues infectes. Mais aussi avec les parents qui avaient acheté cet appartement pour leurs filles pensant ne pas devoir s’en occuper. Ils n’ont pas arrêté de devoir trancher entre Myriam et Sandrine.

Quel échec ! Comment auraient-ils pu prévoir ?

Sandrine est la dominante et imposait tout à sa sœur Myriam, ma cliente. Elle faisait les décomptes des charges, des frais ; elle décidait de la peinture s’il fallait repeindre, du choix des dates d’occupation par chacune…

Marc Van Beneden a pris contact avec le notaire de Sandrine. La seule solution trouvée ? Que Sandrine rachète la part de sa sœur (droits réduits en Flandre : 2,5%) et lui paye la moitié de la valeur de l’appartement. Vendre cet appartement semblait exclu car cela aurait été une gifle pour les parents. Sandrine a eu un crédit à un taux très bas et la vente a pu être conclue. Néanmoins, des mois après il y avait encore et toujours des décomptes à finaliser entre les 2 sœurs.

Le conseil du notaire

Pourquoi les filles n’ont-elles pas acheté la nue-propriété et les parents l’usufruit ? S’ils avaient agi de cette manière nous aurions peut-être pu éviter beaucoup de tension, de tracas, de disputes.



Cas 2 : Pensez à votre régime matrimonial et aux survivants

KEVIN ET CLAUDE envisagent l’achat d’un petit immeuble unifamilial au prix de 350.000 € environ. L’emprunt qu’ils devront effectuer les obligera à débourser environ 800 € / mois. Ce montant représente environ 200 € de plus que le loyer payé actuellement. Mais ils seront propriétaires au bout de 20 ans.

Ils sont inquiets par rapport à la valeur. N’est-ce pas trop cher ? Je reprends les moyennes de prix, depuis une dizaine d’années, que les notaires présentent à la presse. Je leur explique que leur immeuble, vendu ce jour 350.000 €, aurait coûté (en fonction des tables des notaires) environ 250.000 € il y a 10 ans. Je leur dis également qu’un emprunt de 250.000 €, il y a 10 ans, leur aurait coûté une somme quasiment équivalente car les taux d’intérêt se situaient alors entre 4 et 5% (maintenant 1,5%).

Ils paient donc un prix supérieur mais les mensualités à payer tous les mois sont les mêmes que celles que payait un acquéreur 10 ans auparavant.

Je sais que mon calcul est un peu faussé car l’acquéreur, il y a 10 ans, aurait pu rembourser son crédit et réemprunter d’abord à 2 ou 3% et ensuite encore réemprunter à 1,5% ce qui diminuerait de manière considérable sa mensualité.

Je leur explique que l’augmentation du prix résulte notamment de la diminution des taux d’intérêt mais également de la pression des amateurs plus nombreux que les biens mis en vente.

Le conseil du notaire

Je leur suggère d’être prudents et de signer un engagement sous réserve d’obtenir le crédit.

Je leur explique la cohabitation légale (Kevin et Claude sont homosexuels et envisagent d'acheter le bien moitié/moitié) et la possibilité, en cas de décès de l’un ou l’autre, de devenir pour le survivant seul propriétaire du bien sans payer aucune taxe (pas de droits de succession entre époux ou cohabitants légaux) pour le logement familial.

Kevin et Claude ont donc fait une offre qui a été acceptée. Un compromis et ensuite un acte de vente furent signés.

Tendances Première : Les Tribus

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