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Economie

Les prix de l’immobilier résidentiel n’ont sans doute pas fini de grimper en Belgique

16 févr. 2022 à 17:34 - mise à jour 16 févr. 2022 à 21:08Temps de lecture4 min
Par Michel Gassée

C’est un véritable boom que le marché de l’immobilier belge a connu en 2021. Au niveau des volumes mais aussi, surtout, au niveau des prix. Selon le rapport 2021 de la Banque nationale, "la croissance des prix de l’immobilier résidentiel a atteint 8,5% sur les trois premiers trimestres de 2021 par rapport à la même période en 2020 […]. Il s’agit en fait de la hausse la plus vive depuis 2007". Et cette hausse des prix a touché toutes les régions du pays et tous les types de biens, maisons d’habitation ordinaires, villas et appartements.

Des emprunts hypothécaires plus lourds

Ce rebond des prix immobiliers s’est naturellement répercuté sur le montant moyen emprunté pour l’achat d’un logement, qui est passé de 135.100 euros à la fin de 2020 à 144.300 euros en novembre 2021.

Mais, conséquence logique, l’envolée des prix a aussi entraîné une hausse sensible du patrimoine immobilier des ménages, chiffré à près de 1800 milliards d’euros à la fin du troisième trimestre de 2021.

Le rôle des taux d’intérêt

Parmi les principaux ingrédients qui peuvent expliquer la hausse des prix de l’immobilier, il y a évidemment la démographie. La population augmente, les besoins en logements aussi. Les taux d’intérêt toujours extrêmement bas constituent un deuxième élément d’explication. La BNB note à ce propos que "le taux sur les emprunts hypothécaires à dix ans est demeuré sous la barre de 1,40% tout au long de l’année".

Sur la question des taux bas et de son impact sur les prix de l’immobilier, le gouverneur de la Banque nationale Pierre Wunsch reconnaît la responsabilité de la politique monétaire menée depuis des années par la Banque centrale européenne.

"Comme les taux d’intérêt sont très bas, explique Pierre Wunsch, il y a des gens qui achètent des maisons ou des appartements pour avoir un rendement minimum [NDLR : le rendement brut de l’immobilier loué peut atteindre 3-4% alors que les comptes d’épargne réglementés proposent le plus souvent 0,11% par an]. Donc, vous avez en partie des augmentations de prix qui sont motivées par ce souci d’investissement."

"Et donc, oui, il y a une flambée des prix de l’immobilier qui est en partie le résultat de notre politique monétaire. Il faut y être attentif. Je crois que c’est une des raisons pour lesquelles maintenir des taux d’intérêt très bas pendant très longtemps n’est pas une bonne idée. Ça commence à avoir des effets négatifs, notamment sur le marché immobilier".

L’inflation dope les prix des logements neufs

A ne pas oublier non plus, l’inflation. "Le prix des nouvelles constructions a été poussé à la hausse par l’augmentation des coûts des matériaux de construction, explique à ce propos la Banque nationale, l’indice ABEX enregistrant une progression de 4,6% en 2021, soit l’évolution la plus significative en 13 ans, supérieure de plus d’un point de pourcentage à la moyenne des trois années précédentes".

Plus difficile d’acquérir son premier logement

Avec cette hausse considérable des prix, les ménages ont désormais plus de mal à acquérir leur premier logement. La BNB le souligne prudemment en indiquant que l’envolée des prix de l’immobilier a "quelque peu dégradé l’accessibilité à la propriété".

Pour chiffrer cette dégradation, elle évalue la part du revenu disponible net des ménages qui doit être consacrée au remboursement d’un nouvel emprunt hypothécaire : cette part, en l’occurrence, s’élevait à 24,9% en 2021. En moyenne donc, un quart du revenu net des ménages sert à rembourser l’emprunt hypothécaire.

C’est beaucoup mais encore assez éloigné du record de 2008, juste avant l’éclatement de la crise financière mondiale. Les ménages consacraient alors en moyenne 28,7% de leur revenu net au remboursement de leur crédit hypothécaire.

La mauvaise nouvelle : ce n’est pas fini…

Dans la mesure où on va imposer des normes d’isolation de plus en plus sévères, oui, les coûts de l’immobilier vont continuer à augmenter.

Mais c’est loin d’être le facteur le plus important. Il y a aussi ce que Pierre Wunsch appelle "un effet de rareté" : "Aujourd’hui, dit-il, les prix de l’immobilier augmentent parce qu’il y a une rareté. Si vous voulez vivre dans le centre de Bruxelles, vous allez payer plus que le coût de construction d’un appartement ou d’une maison à Bruxelles."

"L’autre aspect, c’est qu’il y a des limitations en termes d’aménagement du territoire à des fins de mobilité et d’environnement. On va par exemple empêcher la construction de maisons sur des nouveaux terrains."

"Ces politiques de restriction sont parfaitement légitimes d’un point de vue environnemental, il est plus facile d’isoler des maisons quand vous êtes en milieu urbain et que vous n’avez pas quatre façades. Sans oublier les problèmes liés à la mobilité. Mais elles ont un impact et cet impact va dans le sens une augmentation des prix du logement".

Si à un moment donné, on ne construit pas plus de logements, on n’aura pas de soupape de sécurité

Au final, l’accès au logement devient plus compliqué pour toute une série de ménages. "Nous avons un vrai souci sur ce plan, estime Pierre Wunsch. Si à un moment donné, on ne construit pas plus de logements, on n’aura pas de soupape de sécurité". L’idée n’est pas nécessairement de construire sur de nouveaux terrains, mais – par exemple – d’autoriser des gabarits plus grands sur les terrains construits ou à (re) construire.

Le gouverneur de la banque nationale Pierre Wunsch à propos des prix de l immobilier

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