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Maisons et appartements à vendre, comment bien préparer sa vente ?

Tendances Première : Les Tendanceurs

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Par Bénédicte Beauloye via

Après un enflammement dans les trois dernières années, le marché immobilier traverse une période plus maussade. L’augmentation substantielle des taux d’emprunt, la crise énergétique et la pénurie de matériaux de construction ont rendu plus difficiles les transactions. Il n’est pas rare que certains biens en vente reste plusieurs semaines sans trouver acquéreur. Si vous avez l’intention de vendre, il ne faudra pas hésiter à tout mettre en œuvre pour attirer l’attention et mettre l’acheteur en confiance. Quelques conseils dans Tendances Première.

Une mise en beauté de votre bien pour accrocher le regard d'un candidat acheteur

C’est une histoire de séduction, car on tombe amoureux de son futur bien. Ou alors ce sera un mariage de raison. La première étape se passera fort probablement sur un site internet. Que cela soit celui d’une agence immobilière, d’un réseau social, du site officiel des notaires de Belgique, accordez de l’importance à présenter votre bien sous son meilleur jour. Profitez de la lumière naturelle pour prendre des photos flatteuses. Pour les visites, c’est le moment de d’améliorer l’esthétique. Un jardin entretenu, quelques fleurs ajoutées à un balcon, des espaces rangés et propres, certains meubles enlevés pour donner une meilleure sensation de l’espace, un coup de peinture. Afin que l’acheteur puisse se projeter, sans qu’il doive sillonner dans votre capharnaüm. Au-delà de l’apparence, il est primordial en tant que vendeur de préparer un solide dossier informatif à présenter à l’acheteur potentiel pour le convaincre. Pour Tendances Première, les notaires Maître Marc Van Beneden et Maître Valérie Masson nous en détaillent les principaux points.

Le juste prix, comment le déterminer ?

Au centre de toutes les discussions, et encore en constante adaptation, le PEB. Le certificat de performance énergétique des bâtiments est devenu absolument essentiel dans une négociation de prix. L’enjeu financier est réel pour l’acheteur et le vendeur ne peut plus l’ignorer.

On doit fournir le PEB obligatoirement dans les trois régions. Forcément, l’acheteur a connaissance de la performance énergétique avant de négocier. Cela impacte très fort les acquisitions, ce qui n’était pas le cas avant. La cotation du PEB influe sur la possibilité d’indexer le loyerA Bruxelles, le PEB pourrait dans le futur avoir un impact sur le précompte immobilier. En Flandres, cela mène à l’obligation de rénover le bien, pour atteindre une performance ‘D’ dans les cinq ans. Les amendes pour non-conformité peuvent monter jusqu’à 200 000 euros. C’est un budget travaux dont l’acquéreur doit tenir compte, raison pour laquelle il peut négocier le prix demandé. "

Le vendeur doit être conscient de ces nouvelles considérations. Souvent, lorsqu'il vend sa propre maison dans laquelle il s'est investi financièrement et sentimentalement, il aura tendance à surestimer la valeur de son bien, ou a refuser de négocier. Au risque de ne pas trouver d'acquéreur. Une expertise indépendante peut donner une base aux négociations.

Ensemble de maisons identiques dont les toitures présentent l'usure du temps
Ensemble de maisons identiques dont les toitures présentent l'usure du temps © Samere Fahim Photography via Getty images

L'équation de l'hypothèque, la réalité du marché

La banque de l'acheteur prendra en compte la valeur réelle du bien dans son état pour accorder le prêt hypothécaire. Si le prix demandé est trop haut, avec un budget travaux conséquent, la banque ne trouvera pas assez de garantie pour couvrir cette somme.  Le PEB va donc également intéresser votre banquier. Même si le certificat énergétique n'est pas encore contraignant en régions wallonne et bruxelloise, il va examiner de près ce document pour estimer la capacité financière de ses clients à s'engager dans l'aventure

Maître Marc Van Beneden : "Le banquier qui a des hésitations à prêter l’argent, va en tenir compte. Il va prendre une hypothèque sur un bien ou le PEB est au pire niveau, soit G. Est-ce que mon client emprunteur va être capable d'investir dans les travaux ? S'il est en défaut de payement dans deux ou trois ans, et qu’on doit vendre l’immeuble en vente publique, qu'est-ce que l'on pourra récupérer comme valeur pour ce bien?

L'impact sur les ventes est tangible, un acheteur qui achète une maison quatre façades mal isolée devra ouvrir généreusement le portefeuille pour ses frais d'énergie. Des travaux d'isolation bien réalisés sont actuellement un argument de vente, et une plus value. Il est donc utile d'investir quelques dizaine de milliers d'euros pour les réaliser avant la vente. Pour étoffer votre dossier, réalisez l'audit logement en région wallonne, qui présentera à l'acquéreur un explicatif détaillé des travaux à réaliser et une estimation de leurs coûts, ainsi que des primes accordées. Jouer la transparence sera apprécié. 

Un couple d'acheteurs potentiels en visite d'un bien immobilier
Un couple d'acheteurs potentiels en visite d'un bien immobilier © Getty Images/Image Source - Ghislain et Marie David de Lossy

Un historique détaillé des travaux depuis 2001, obligatoire pour la vente

En parlant de futurs travaux, il vous faudra aussi rassembler l'ensemble des factures et devis détaillés des interventions effectuées dans l'habitation depuis 2001.Le dossier d’intervention ultérieure (DIU) est le dossier qui contient les éléments utiles en matière de sécurité et de santé. Il permet la traçabilité des matériaux employés. C'est une obligation européenne. Il faudra aussi faire le point sur votre installation électrique. Si elle n'est pas agréée, c'est un élément qui peut freiner l'acheteur. Cela vaut peut-être la peine d'investir dans quelques adaptations et la réalisation des plans unifilaires. 

Votre bien mis en vente est loué? Préparez votre locataire à un possible départ, moyennant un préavis de six mois. Si ce bien fait partie d'un copropriété, vous ajouterez encore les documents suivants : l'acte de base d'achat, et les derniers procès verbaux des assemblées générales.

Les infractions urbanistiques, motif d'annulation de vente

Le chapitre urbanistique n'est pas des moindres. Pour éviter des déconvenues en cours de processus, il est fortement recommandé de vérifier les plans enregistrés à la commune. En effet, il n'est pas rare que des modifications aient été apportées au cours des années antérieures. Les grands classiques : combles aménagés, véranda, terrasse donnant sur l'espace privé de votre voisin, recouvrement de balcon, sous-sol aménagé en chambre avec une hauteur minimale de plafond pas respectée, garage non déclaré, abri de jardin trop vaste. Ce genre de ‘details’ engendra des frais en architecte et géomètre pour légaliser ces parties inexistantes sur les plans d’origineSi ces infractions urbanistiques ne sont pas régularisées avant la vente, vous risquez de la retarder après le compromis. Si le retard est tel qu’il compromet l’accord bancaire à certain taux d’intérêt, la vente pourrait alors être annulée, avec dommage et intérêts à hauteur d’environ 10%. Si certains aménagements s'avèrent ne pas pouvoir être validés par le service urbanistique, là aussi la vente sera annulée. 

On le comprend, vendre son bien à la vente nécessite une préparation minutieuse. Fort heureusement, les professionnels des agences immobilières et surtout votre notaire est là pour vous accompagner par leurs conseils.

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