Malgré leur hausse, les taux hypothécaires restent "historiquement bas"

Pour comprendre la situation actuelle, il faut tout d’abord effectuer un petit bond dans le temps. Au fil des dernières décennies, les taux d’emprunt n’ont cessé de baisser. Philippe Ledent explique ainsi que dans les années 70 et 80, celui-ci se situait aux alentours des 10 à 12%. Grâce à notamment une meilleure maîtrise de l’inflation, ce taux hypothécaire a pu baisser d’environ 2% par décennie, atteignant 4 à 5% dans les années 2000 et dans certains cas moins de 1,5% en 2021, le point historique le plus bas pour un taux fixe d’hypothèque. "Plus on remonte dans le temps, plus les taux étaient élevés", résume l’économiste.

Fin 2021 cependant, un phénomène inverse est apparu et s’est poursuivi en 2022, faisant remonter les taux moyens d’environ 0,5% et les faisant passer au-dessus de la barre des 2%.

Comment expliquer cette soudaine remontée ? L’économiste indique que des signes avant-coureurs s’étaient déjà manifestés : "Il y a à peu près un an, avec le début de la reprise, quand grâce à la vaccination les gens ont considéré que les choses allaient pouvoir s’améliorer sur le plan économique et avec les tout premiers soubresauts du retour de l’inflation, on a déjà eu un premier phénomène où l’on voyait que les taux à long terme sur les marchés étaient doucement à la hausse, mais le phénomène avait été tué dans l’œuf avec la montée de l’inflation notamment. Ça avait évolué en dent de scie, mais finalement, ça n’avait pas mené à des hausses de taux."

Philippe Ledent explique que cette orientation à la hausse des taux à moyen et long terme est due à l’inflation. "Ça a été la surprise de la fin de l’année dernière, lorsque l’on s’est rendu compte que le phénomène d’inflation risquait de durer plus longtemps qu’on ne le pensait ", précise-t-il. Par conséquent, les marchés financiers ont commencé à anticiper les actions des banques centrales, qui sont obligées d’augmenter leur taux d’intérêt pour lutter contre cette inflation. Ce qui a causé une augmentation des taux moyens et longs.

À sont venues s’ajouter les incertitudes liées à la guerre en Ukraine, qui a provoqué un grand nombre de perturbations dans les marchés financiers. "L’invasion de l’Ukraine met beaucoup de pression sur les prix des matières premières et sur l’énergie qui étaient déjà des marchés très tendus. Là où l’on pensait que cela allait s’arranger en matière d’inflation dans le courant de l’année 2022, on se rend compte au final que l’on va rester avec une forte pression sur l’inflation. Ça a accéléré le mouvement de hausse de taux, plutôt que de le freiner, même s’il y a eu un mouvement d’hésitation." 

Pour comprendre cette hausse des taux hypothécaires, il faut également s’attarder sur la référence des taux longs en Belgique. Cette référence n’est pas basée sur un taux de crédit hypothécaire, mais sur le taux avec lequel l’État belge emprunte sur les marchés financiers pour une période de 10 ans.

Dans les années 90, ce taux oscillait entre 6 et 10%. Durant les années 2000, il était proche des 4%. Vers 2010, il a continué à plonger pour atteindre 2% avant de descendre à partir de 2015 dessous de 1%. Enfin, à partir de la moitié de 2019, il est devenu négatif. La situation a perduré jusqu’en décembre 2021 avant de finalement connaître une hausse et atteindre aujourd’hui environ 1%.

La question à se poser est désormais de savoir si ce taux va continuer d’augmenter dans les prochains mois : "Il ne faut jamais oublier que les taux longs anticipent les taux courts, donc les actions de la Banque centrale. Et là, le marché a déjà beaucoup anticipé. On pense que la capacité de ces taux à encore augmenter est assez faible. Il peut y avoir évidemment des fluctuations de marché, mais on ne serait pas étonné qu’à la fin de l’année, on ne soit pas si éloigné du taux que l’on a aujourd’hui."

Comme expliqué précédemment, le taux des crédits hypothécaires dépend du taux de référence, mais également d’un certain nombre d’autres facteurs. "Il dépend aussi de la politique commerciale de chacune des banques et de la concurrence entre celles-ci. Ces phénomènes peuvent ralentir la capacité des taux hypothécaires à suivre le mouvement du taux de référence."

Une hausse de 1% de ce taux de référence n’implique donc pas forcément une hausse de 1% du taux des crédits hypothécaires. "Dans la situation actuelle, les taux hypothécaires ont augmenté de 0,5%, alors que le taux de référence a déjà gagné 1%. La concurrence des banques fait qu’elles ne savent pas nécessairement répliquer directement la différence des hausses de taux des marchés sur leurs prix de “vente” des crédits hypothécaires."

Philippe Ledent ajoute cependant que compte tenu des conditions de marché actuel, un potentiel de hausse existe toujours : "Toute la hausse passée ne s’est pas encore traduite dans les taux sur les crédits hypothécaires." L’économiste relativise toutefois : "Par rapport à l’année dernière, les taux sur les crédits hypothécaires sont effectivement plus élevés, mais en perspective historique, on reste avec des taux de crédit hypothécaire qui sont historiquement très très bas."

Selon l’économiste, les taux d’emprunt des crédits hypothécaires devraient se maintenir dans les environs des 2%, avec une augmentation de 0,5% dans le pire des scénarios.

Face à cette hausse possible, on peut toutefois légitimement se demander, en tant que consommateur, s’il ne serait pas plus judicieux de profiter des taux actuels pour contracter un prêt afin de bénéficier des meilleurs prix.

Philippe Ledent met cependant en garde face à ce type de raisonnement : "Attention aux conclusions un peu trop hâtives. On sait que les taux sur les crédits hypothécaires ont une influence sur l’évolution des prix de l’immobilier. Il y a une sorte de jeu de vase communicant. Lorsque les taux sont à la hausse, cela peut aussi freiner la hausse des prix de l’immobilier. À l’opposé, si tout le monde achète maintenant, cela va pousser les prix à la hausse. Alors oui, vous allez avoir des conditions intéressantes sur votre crédit, mais vous allez payer plus cher votre bien immobilier, donc au final vous n’y gagnez strictement rien."