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Tendances Première

Vous voulez vivre en copropriété ? Quelles sont les règles à respecter ?

Vous voulez vivre en copropriété ? Quelles sont les règles à respecter ?
23 mai 2022 à 06:002 min
Par Marc Van Beneden

Que de changements depuis plus de 20 ans dans ce domaine !  Plusieurs lois ont été votées en 2010 avec lois " réparatrices " en 2011 et 2012, 2013 et une loi appelée " loi fourre-tout " en 2018.  La copropriété a été profondément modifiée !

Qu'est-ce qui a changé ?

Le processus pour modifier un acte de base a changé notamment en ce qui concerne l’acte notarié qui doit être signé par un syndic dûment autorisé par une AG (on annexe le PV à l’acte notarié).

Auparavant, l’ensemble des copropriétaires devaient intervenir surtout s’il y avait des changements de millièmes ou conciergerie transformée en partie privative. 

Les frais d’actes de base ont également été revus à la baisse depuis le changement d’organisation des hypothèques.  En effet, quand un Notaire soumettait son acte aux hypothèques, le coût était calculé en fonction du nombre de pages (souvent une centaine de pages pour un acte de base).  A l’heure actuelle, il s’agit d’un coût fixe, peu importe le nombre de pages.  On peut donc raisonnablement tabler sur 3.000 / 4.000 € pour une modification (auparavant 2 à 3 fois ce prix !!).   Tant mieux donc pour les copropriétés n’ayant pas fait ces adaptations il y a quelques années !

La majorité nécessaire pour effectuer certains travaux a changé. Auparavant les ¾ des voix étaient nécessaires, aujourd’hui la majorité de 2/3 suffit. Certains travaux peuvent être décidés à une majorité de 50 % + 1 voix, auparavant ¾ des voix (ex : travaux isolation, sécurité incendie…). De même en ce qui concerne la démolition d'un immeuble. Avant l'unanimité était nécessaire (quasi impossible), aujourd’hui une majorité de 4/5 suffit.

 

Quelques aspects à ne pas oublier

 

  • Si il y un blocage complet dans la copropriété ==>  il est possible maintenant de s’adresser auprès d’un Juge de Paix qui désignera un administrateur provisoire, il prendra les décisions à la place des copropriétaires.
     
  • Règlement d’ordre intérieur : il organise la vie au seing de l’immeuble.  Ce document est annexé à l’acte notarié et peut donc être modifié.  La nouvelle loi facilite l’ensemble du fonctionnement de la copropriété.
     
  • Fonds de réserve : au moment de la vente d’un appartement, ce fonds de réserve revient au nouveau propriétaire.  Auparavant, ce fonds de réserve était conservé par le vendeur qui devait continuer à payer les dépenses décidées avant la vente.  Décomptes très compliqués.
     
  • Enregistrement du syndic à la banque Carrefour des entreprises – inscription de la personne qui assume la fonction de syndic. 

Que faire ?

La plupart des copropriétés doivent encore faire le nécessaire pour adapter les statuts aux différentes nouvelles lois.  Il faut en profiter pour régulariser tous les problèmes inhérents à la copropriété (chambres transformées en appartements, conciergerie inutilisée, problème de caves mal distribuées…)  Dans ces hypothèses, il convient de recourir à un géomètre qui fera un PV à annexer au nouvel acte de base (re-calcul des millièmes éventuellement).

Les problèmes sont parfois également d’ordre urbanistique.  En effet, depuis quelques années à Bruxelles,  nous devons transmettre les plans avec la situation réelle de l’appartement vendu.  La commune compare les plans aux plans du permis d’urbanisme.  Il y a souvent une distorsion et la vente est retardée.  Il faut donc régulariser l’ensemble de l’immeuble au point de vue urbanistique (certains aménagent des toits en terrasses sans permis par ex).

Les Notaires traitent souvent des dossiers ouverts depuis 10/15 ans….  Les projets d’actes établis à l’époque ne sont plus d’actualité et les nouvelles lois nous obligent à revoir tous ces projets d’actes. 

 

 

Tendances Première: Les Tribus

Marc Van Beneden: les changements dans la copropriété

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